详细内容

租金侵占的返还

案件简要

甲与乙原系夫妻,共同拥有位于福建省永泰县城峰镇江滨步行街的一间半店面,丙系乙的妹妹,拥有上述半间店面的另外半间店面,和比邻的一间店面。2017年1月25日,乙、丙与丁签订《房屋租赁合同》一份,合同约定将上述三间店面出租给丁使用,租赁期限为两年(实为三年),第一年租金为4300元,第二年租金为4730元,第三年租金为5203元。2017年5月10日,乙、丙与丁签订《房屋租赁合同》补充协议一份,合同约定在租赁期限三年内租金均为每月4300元。丁承租后,每月按月支付租金至2019年6月。

    2017年1月3日,甲向永泰县人民法院起诉要求与乙离婚,并依法分割夫妻共有财产。2017年7月17日,永泰县人民法院判决上述原属于甲乙共同拥有的一间半店面属于甲所有,该判决生效后,甲多次向丁告知前述一间半店面属于其所有的事实,并要求其支付该一间半店面的租金,但丁均置之不理。甲根据该判决,分别于2018年8月18日、2018年12月28日向永泰县国土资源局登记领取了一间半店面的不动产权证书。2019年4月15日,甲诉至法院,请求1、解除乙、丙与丁之间签订的《房屋租赁合同》;2、判令乙、丙、丁连带向原告支付一间半店面自2017年7月17日起至丁实际搬离之日止的租金47744元及违约金。

丙抗辩:一、甲诉请解除房屋租赁合同及诉请支付租金的请求无事实和法律依据。理由:虽上述一间半店面从甲、乙共有变更成甲单独所有,但根据“买卖不破租赁”原则,不影响房屋租赁合同的效力。二、一间半店面产权登记时间为2018年12月28日,因此只能认定一间半店面自2018年12月28日起属于甲所有。

 

一审法院判决

一、丙于本判决生效之日起十日内返还甲租金18418元(自2018年8月28日至2018年12月27日止租金为5733元、2018年12月28日起至2019年6月24日止租金为12685元);二、丁于2019年6月25日起至实际搬离之日止每月支付甲一间半店面的租金;三、驳回甲的其他诉讼请求。

二审案情

甲不服,诉至福州市中级人民法院。诉请:一、撤销一审判决第一项,改判丙返还甲租金49952元;二、维持一审判决第二项、第三项。事实和理由:一审法院认定一间半店面权属转移的时间有误,应为甲乙离婚判决的生效日期。向法庭提交一份《法律文书生效证明》,证明甲乙离婚判决的生效日期为2019年9月15日。

丙抗辩:一审法院认定一间半店面于2018年8月28日、2018年12月28日权属转移的时间无误。向法庭提交:微信聊天记录截图一张、存款明细单一份,证明丙已履行一审判决,甲已放弃上诉,无权再提起上诉。

 

二审法院判决

一、维持一审判决第二项;二、撤销一审判决第一项,丙于本判决生效之日起十日内向甲返还租金27426元(共计45844元,减去已支付的18418元);三、驳回其他上诉请求。

 

立恩观点

笔者认为,《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外”,第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。该条款系对特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定,属于《中华人民共和国物权法》第九条规定的除外条件。本案中,甲乙之间的离婚判决已与2017年9月15日发生法律效力,该判决确认一间半店面属于甲所有,故甲自2017年9月15日起有权获得上述店面相应份额的租金。故二审法院改判一审法院的判决有理有据。

对于丙在二审中抗辩甲收取了一审法院判决返还的租金属于其对上诉权的放弃,是不准确的。该笔租金是甲早就应得的款项,收取该笔款项并不必然导致上诉权的丧失。


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